Vuokra vs. osto -vertailija – kumpi kasvattaa varallisuutta enemmän?
Vertailija laskee, kumpi jättää enemmän varallisuutta valitsemasi ajan päästä: oma asunto lainalla vai vuokra-asunto, kun vuokralainen sijoittaa käsirahan ja kuukausittaisen erotuksen. Mukana ovat varainsiirtovero 1,5 %, lainan korot, hoitovastike, korjaukset ja sijoitusten pääomatulovero.
Asunnon arvonmuutos, vuokrien nousu ja sijoitusten tuotto ovat omia oletuksiasi, eivät ennusteita. Asuntolainan korkoja ei ole voinut vähentää verotuksessa vuodesta 2023, joten laskussa ei ole korkovähennystä. Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.
Milloin asunnon ostaminen kannattaa?
Esimerkki: 200 000 euron asunto, 30 000 € omaa rahaa, 3 %:n korko 25 vuodelle, vastike 250 €/kk, korjaukset 1 500 € vuodessa ja arvonnousu 1 % vuodessa. Vuokra olisi 900 €/kk ja sijoitusten tuotto 4 %. Omistaja on 10 vuoden päästä noin 27 600 € edellä ja menee edelle toisena vuonna. Jos asunnon arvo ei nouse, ero kutistuu noin 6 700 euroon, ja 6 %:n sijoitustuotolla vuokralainen on edellä. Tulos riippuu siis ennen kaikkea oletuksista.
Ladataan työkalua...
Etkö tiedä mihin ryhtyä seuraavaksi? Selaa kaikki työkalut
Hae työkalua →Vertailija ei laske pelkkiä kuluja vaan varallisuutta: mitä omistajalla ja vuokralaisella on jäljellä valitun ajan päästä, kun molemmat käyttävät asumiseen ja säästämiseen saman rahan.
Laskuri käy läpi jokaisen kuukauden ja laskee molempien varallisuuden vuosi vuodelta.
- Ostaja maksaa ostohetkellä oman rahan ja 1,5 %:n varainsiirtoveron. Kuukausikulut ovat lainan erä, hoitovastike ja korjaukset.
- Vuokralainen sijoittaa heti saman summan. Joka kuukausi se, jonka kulut ovat pienemmät, sijoittaa erotuksen.
- Lopussa omistajalla on asunnon arvo miinus jäljellä oleva laina, vuokralaisella sijoitukset. Sijoitusten voitosta vähennetään pääomatulovero.
- Kaavio näyttää, minä vuonna omistaja menee edelle, jos menee.
Tulos on yhtä hyvä kuin oletukset.
- Kokeile, miten tulos muuttuu, jos asunnon arvo laskee tai sijoitusten tuotto jää pienemmäksi.
- Lyhyellä aikavälillä varainsiirtovero ja lainan alkuvuosien korot painavat ostajaa.
- Asumisvalintaan vaikuttavat myös joustavuus, elämäntilanne ja riskinsietokyky, joita laskuri ei mittaa.
Laskuri yksinkertaistaa.
- Varainsiirtovero asunto-osakkeesta on 1,5 % velattomasta hinnasta, eikä ensiasunnon ostaja ole ollut vapautettu 1.1.2024 alkaen.
- Asuntolainan korkoja ei ole voinut vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen.
- Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun on omistanut ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Sijoitusten voitosta pääomatulovero on 30 %, yli 30 000 €:n osalta 34 %.
- Mukana ei ole välityspalkkiota, vakuutuksia eikä yhtiölainan erillistä käsittelyä: yhtiölaina kuuluu velattomaan hintaan.
- Lähteet: valtioneuvosto 12.10.2023 (varainsiirtovero 1,5 %, ensiasunnon vapautus poistuu 1.1.2024); vero.fi, Korko tuloverotuksessa; vero.fi, Verovapaa oman asunnon luovutus; vero.fi, pääomatulon veroprosentit 2026.